Создание финансовых пирамид в строительстве

Инвестиции как основа кризиса

Долевое строительство представляет собой процесс инвестирования в строительный бизнес с последующим возвратом средств в виде части произведенной продукции. Участие в долевом строительстве является наиболее рискованным видом инвестиций.

При этом строительная организация реально не осуществляет никаких инвестиций, а фактически продает свои услуги инвесторам и осуществляет бесконтрольное распоряжение средствами инвесторов по своему усмотрению. Часто, чтобы обезопасить себя от ответственности перед инвесторами, строительная компания привлекает инвесторов через посредника - свою управляющую компанию.

Создание финансовых пирамид в строительстве происходит следующим образом. Вначале осуществляется продажа долей первичным инвесторам-дольщикам по начальной цене. Реально эта цена определяется как часть от текущей рыночной цены квадратного метра и может быть не более себестоимости строительства, которая составляет примерно 20% от рыночной цены жилья.

При этом для получения финансов под оплату проекта, тех. условий подключения, выплаты взяток за разрешение на строительство и покупку жилья под отселение застройщик может продать до 50% будущего жилья при первичном размещении долей.

После первичного размещения оплаченные долевки поступают на рынок жилья. С этого момента начинается строительство финансовой пирамиды. На рынке жилья осуществляется многократная перепродажа долевок с постоянным повышением цены строящегося жилья. Повышение цены приводит к росту стоимости материалов и удорожанию строительства. Как правило, срок строительства в России многоквартирного жилого дома реально составляет не менее двух-четырех лет. За этот период стоимость квадратного метра возрастает в разы. Однако строители получают средства на строительство лишь при первоначальном размещении долей и, как следствие этого, не имеют источника пополнения финансирования данного строительства при росте цен от вторичных продаж долей. Поэтому строители вынуждены брать новые площадки для привлечения средств, в том числе, на достройку уже строящихся объектов.

Таким образом, при долевом строительстве и вторичной продаже долей каждый рубль, затраченный на реальное строительство, приводит к появлению нескольких спекулятивных рублей и созданию нарастающих долговых обязательств у строительных организаций. Для погашения обязательств перед старыми дольщиками строители привлекают новых, что и является основным признаком финансовой пирамиды.

Этот процесс хорошо виден при анализе строительства жилья в России за последние 10 лет. В период с 1998 по 2000 гг. при относительно слабом росте цен на жилье строители распродавали долевки при постройке корпуса здания до 4-6 этажей.

В период с 2000-2005 гг. темпы роста цен на жилье и стройматериалы привели к необходимости продажи сначала на уровне фундамента, затем на уровне котлована, затем на уровне площадки.

Особенностью любой финансовой пирамиды является необходимость ее непрерывного строительства. Если строительство пирамиды остановить, то она рухнет. В 2005 году таким тормозом для жилищных финансовых пирамид явился закон о долевом строительстве, в результате чего строительство финансовых пирамид на рынке жилья было остановлено. Начал формироваться кризис на рынке строительства, который должен был бы привести к его оздоровлению, к падению цен на жилье, появлению разорившихся инвесторов (дольщиков) и банкротов-строителей. Однако чиновники срочно приняли меры к недопущению снижения цен. Были развернуты программа "доступное жилье" и программа ипотечного кредитования.

Эти меры, как и следовало ожидать, привели к еще большему перегреву рынка жилья, увеличению задолженности у строителей, затягиванию сроков сдачи реально готового жилья. (В своей статье "Доступное жилье. Как сделать миф реальностью" я показал, что ипотечная программа не позволяет снизить цены на жилье. К сожалению, вариант предложенных мной мер для реального решения жилищной проблемы, слишком поздно был заявлен в новой программе Московского правительства на период 2010-2020 гг.)

В период с 2006 по 2008 гг. на рынке жилья уменьшалась доля конечных потребителей жилья, увеличивалась доля инвесторов-спекулянтов, уменьшались инвестиции в реальное строительство, увеличилась доля спекулятивной составляющей в цене. Лавина халявных бюджетных денег по программе доступное жилье и ипотечному кредитованию привели к ажиотажному росту цен на жилье, сокращению предложений готового жилья, так как для перепродажи долей готовое жилье не требуется.

Резкий рост цен привел к свертыванию программ ипотечного кредитования, что привело к сокращению спроса. Таким образом, кризис на строительном рынке начал формироваться в России в период 2007-2008 гг., так как меры, предпринятые правительством и депутатами в 2005 -2006 гг., лишь усугубили проблемы в строительстве.

Лишь благодаря постоянному притоку денежных средств от нефти и коррупции в 2008 году поддерживался рост цен на жилье, при уменьшении объема реальных продаж. Рост цены при снижении объема реальных продаж, как следует из теории технического анализа рынков, свидетельствует о неизбежном развороте рынка.

Еще в 2007 году я написал, что у правительства есть два варианта разрешения кризиса на строительном рынке. Вариант первый сводится к дефляции цен на жилье, чего наши чиновники-инвесторы крайне не хотят допустить. Вариант второй сводится к высокой инфляции в ценах на товары первой необходимости, что приведет в дальнейшем к повышению зарплаты в связи с обесцениванием покупательской способности рубля по товарам первой необходимости.

При этом абсолютные цены на жилье будут поддерживаться неизменными, путем скупки жилья государством по "замороженным" ценам у "Своих" для чиновников компаний. Относительная цена жилья по отношению к обесценивающейся зарплате будет падать.

КРИЗИС на строительном рынке закончится, когда высокий уровень обесцененной зарплаты позволит гражданам снова брать в банках ипотечный кредит.